עסקאות נדל"ן בארצות הברית למי שאינו אזרח אמריקאי
אם אתה גר בתל אביב ורוצה לקנות בית במיאמי עבור בתך בזמן שהיא נוסעת ללמוד באוניברסיטה, ישנם סוגיות נוספות שנדרש לחשוב עליהם מלבד מציאת שכונה נחמדה. הסיבה היא כשרוכשים נכס בארה"ב חייבים לציית לחוקים של רשויות המס בארצות הברית. חוקי המס בארה"ב עשויים להגדיל את עלות הנכס. זה לא חדשות מפתיעות אם אתה אזרח אמריקאי, אבל זה יכול להפתיע את מי שאינו אזרח אמריקאי.
עיקר העלויות הללו קשורות לתשלומי מיסים אשר יכולים להיווצר. אחד מהמקרים השכיחים יותר הוא מס ירושה או עיזבון. זהו מס שאינו קיים כיום בישראל. רשויות המס בארה"ב גובות מס ירושה על 40% מהשווי של כל נכס שבבעלות תושב מחוץ לארה"ב אם שוויו של הנכס מעל 60,000 $. לכן, אם קנית בית במיליון $, ממשלת ארה"ב תגבה מהיורשים 40% מ- 940,000 $. רואה חשבון דב ויינשטיין אומר, כי "ניהול יעיל של מסי עיזבון הוא הכרחי כדי להבטיח את שימור העושר לדורות הבאים."
ישנם מסים פוטנציאליים אחרים גם כן. נניח שאתה קונה דירה במנהטן כהשקעה, ואתה רוצה להשכיר אותה. תצטרך לשלם מס על הכנסות מדמי שכירות לפי שיעורי מס הכנסה רגילים בארה"ב של עד למקסימום של 39.6%. ואם אתה מתכוון למכור את הנכס בעתיד, רווחי ההון שלך עשויים להיות כ-20%.
כפי שאפשר לצפות, ישנם מספר אסטרטגיות למזעור חבות מס פוטנציאלית. הבעיה היא שמשקיעים ישראלים – בעיקר אלה בדור הראשון שצבר עושר- לעתים קרובות טועים כאשר הם חושבים שיפתרו את הבעיה בכוחות עצמם. אסטרטגיה נפוצה היא למנות "מועמד", כגון אחד מילדיהם, לפעול במקומם כקונה. האסטרטגיה עשויה להיות נפוצה בישראל, אבל זה לא עובד בארה"ב (ולעתים קרובות גם לא בישראל).
במקום זאת, מומלץ למשקיעים זרים לקנות נכס באמצעות סוג כלשהו של ישות משפטית, כמו תאגיד מסוג LLC או נאמנות. שני הדרכים יכולים להוות פתרון. הישות המומלצת עבורך תלויה איפה אתה קונה את הנכס מכיוון שיש בארה"ב מסי מדינה, מיסים מקומיים וכן מסים פדראליים שנצטרך לשקול. שיקולים נוספים הינם – כמה זמן אתה מתכוון להחזיק את הנכס, מה שווי הנכס, וכן נתונים ספציפיים של המצב האישי שלך.
השקעה בנכס לטווח ארוך: אפשרות אחת היא ליצור חברה זרה, למשל דרך ישראל או off-shore באיי הבתולה הבריטיים. אותה החברה תשלוט ב-LLC (החברה בארה"ב) בכדי לקנות את הנכס. בסיכומו של דבר יוצא שהבעלים של הנכס היא החברה וממשלת ארה"ב אינה יכולה לגבות מס ירושה מהבעלים מכיוון שזה חברה.
רכישת נכס באמצעות תאגיד זר אינו פוטר אותך מתשלום המסים החלים בארה"ב. לתאגידים יש חובה לשלם מס על רווחי הון של 35% על עליית הערך של הרכוש שלהם כאשר הוא נמכר, ואילו אדם פרטי היה משלם מס רווחי הון של 20%. היתרון עבור תאגיד הוא שרווח אחרי מס על מכירת נכס יכול ליהנות מפטור ממס על חברת האם הזרה במקרה שה- LLC בארה"ב תסגר.
אפשרות נוספת וגמישה יותר – יצירת נאמנות משפחתית ושימוש בה בכדי להקים LLC בארה"ב שתרכוש את הנכס. הממשל האמריקני אינו מטיל מסי עיזבון על נאמנויות, ואם היורשים ימכרו את הנכס, הם ימוסו כיחידים במס של 20% בלבד על רווחי הון של הנכס. יתרון נוסף של נאמנות – שהיא מאפשרת למוטבים שלכם לחיות בנכס ללא שכר דירה. יתרון זה לא יהיה אפשרי כאשר חברה מחזיקה בנכס. בנוסף ניתן להשתמש בנאמנות גם בכדי לבצע השקעות אחרות, ולתת למשפחה גמישות רבה יותר בניהול נכסיהם.
העלות של הקמת נאמנות יכולה להיות גבוהה יותר מאשר הקמת חברה והיא יכולה להיות – בין 2,000 $ ל -10,000 $ או יותר עבור הקמת נאמנות, לעומת כ-2,500 $ או יותר להקים חברה אמריקנית (בהתחשב בענייני מס המתייחס וייעוץ משפטי במקרה ויידרש). ישנם גם אגרות שנתיות אבל גובהם בערך שווה בין חברה אמריקנית לנאמנות. האגרות השנתיות לרוב אינם גבוהות.
הזרוע הארוכה של רשויות המס בארצות הברית יכולה להפתיע אותך. ביניהם ניתן למנות את מס המתנות ואת ה- FIRPTA – שהוא גוף שיכול לחייב אדם שקונה נכס בארה"ב מתושב שאינו אמריקאי לעכב 10% ממחיר המכירה לצורך תשלום מס. ויש עוד.
כל שנדרש הוא להסתייע ברואה חשבון שיעזור לך לגלות מה המסים הפוטנציאלים ומה העלויות האחרות אשר עשויות להיות. אין נוסחת קסם ואין דרך לא נכונה. פשוט צריך לנתח את האפשרויות השונות ולהבין מה עובד הכי טוב בשבילך.
