עסקאות נדלן ממונפות בחו"ל

ההזדמנות הממתינה "מעבר לגדר" כבר ידועה לכולנו.

האם איחרתי את הרכבת? האם ניתן עדיין לבצע עסקאות רווחיות בחו"ל? אז איך בעצם להתחיל? אם תשמע על משהו שיכול לעניין אותי, תגיד לי, בסדר? והשאלה הפופולארית מכולם: "תגיד כדאי לקנות את זה, לדעתך"?

שאלות אלו ואחרות עולות חדשות לבקרים על ידי אנשים\ משקיעים פוטנציאליים  שהתפנה להם כסף ומתחילים לחשוב, אוקי, למה לתת לכסף להירקב אולי כדאי לדאוג לאיזה "השקעה פאסיבית" קטנה?
השקעה בנדל"ן על ידי אנשים פרטיים היא עניין שמטבעו חשוף לסיכונים ומתבצע עם רזרבות כספיות קטנות, ידע לא רב בתחום וללא "קשרים" וכדומה.

המפתח להשקעה הוא תכנון נכון: הן תכנון כספי והן תכנון של מה ואיך לעשות.
מטרת המסמך היא להציג את הפוטנציאל הגלום בעסקאות נדל"ן ממונפות (במימון בנקאי זר בשיעורים גבוהים) בחו"ל. עם זאת כדי להציג את ההליך במלואו נסקור ראשית בצורה פשוטה את דרכי ההשקעה בנכסי נדל"ן מניב.
בדרך כלל השקעה בנדל"ן היא פשוטה, ולא מצריכה ניתוחים כלכליים מסובכים. השימוש במונחים מקצועיים בידי מי שלא בקיא בהם (ולעיתים, בידי מי שמנסה להוליך שולל) עלול לגרום לטעויות תכנוניות וחישוביות. הדבר בולט פעמים רבות כאשר משתמשים במונח "תשואה". שימוש לא נכון בה אינו מקצועי, ובדרך כלל רק יבלבל את המשקיע הקטן.

אז איך בעצם לנתח נכסי\עסקאות נדל"ן:
1. הכנסות מהנכס.
2. הוצאות.
3. קביעת ההכנסה נטו.
4. חישוב שיעור ההיוון של הנכס.
5. חישוב תשלומי החזר ההלוואה, והתשואה של המשקיע.

כדי לנתח את תזרים המזומנים מכל נכס פוטנציאלי, יש לוודא את חמשת הצעדים הללו.
האם הייתם קונים עסק, מבלי לדעת כמה הוא מכניס, כמה הוא מוציא וכמה הוא מרוויח? אותו הדבר חל לגבי השקעות בנדל"ן, למעשה, על המשקיע לבדוק את ההכנסות של הנכס, ואת ההוצאות של הנכס. כך יוכל המשקיע לקבל את הרווח התפעולי של הנכס, ולדעת את תזרים המזומנים. תזרים זה עוזר לגבש את ההצעה שיש להציע למוכר.

בהשקעות נדל"ן, המילים החשובות ביותר הם:
? תשואה
? תזרים מזומנים
? שווי

כבדיקת כדאיות ראשונית מהירה של כל השקעת נדל"ן יש לחשב ראשית את התשואה הצפויה. לדוגמה: אם השקעתם 100,000$ על נכס נדל"ן, והנכס הזה מניב 1,000$ לחודש – התשואה היא 12% לשנה.
אבל אם אותו הנכס הניב לכם 500$ לחודש, התשואה שלכם היא 6%, וזה הופך את העסקה אולי ללא משתלמת כלכלית.

צעד 1 – הכנסה שוטפת מן הנכס
גם אם בעל הנכס אומר לכם את גובה ההכנסה החודשית, עליכם לוודא את הנתון הנ"ל. בדרך כלל, ניתן להסתפק בעיון בחוזים עם הדיירים ולראות כמה באמת הנכס מניב. הכנסה, הינה אחד הגורמים החשובים ביותר בהשקעות נדל"ן. ישנם 3 הגדרות שונות למונחי "הכנסות": הכנסה ממשית – סך ההכנסה שהנכס הניב ב-12 חודשים האחרונים. הכנסה פוטנציאלית ממשית – סך ההכנסה שהנכס יכול היה להניב ב-12 חודשים האחרונים, זאת במידה וכל היחידות במבנה היו מושכרות (100% תפוסה) ובעל הנכס יכול היה לנצל את כל הזדמנויות ההכנסה.
הכנסה פוטנציאלית עתידית – סך ההכנסה שהנכס יכול להניב, לפי שער שכ"ד של היום, במידה והתפוסה תעמוד על 100%, והבעלים ינצל את כל הזדמנויות ההכנסה, ב-12 חודשים הבאים.
בדרך כלל, בעלי נכסים יתמחרו את הנכס שלהם לפי ההכנסה הפוטנציאלית העתידית. אולם כקונים עליכם לאמוד את הנכס בהתבסס על ההכנסה הממשית הנוכחית.
יש לזכור כי הסיכויים שהנכס הזה יהיה מושכר ב-100% תפוסה, מעתה ועד עולם,  לפי שער שכ"ד הנוכחי, מבלי להשתנות… הם קטנים מאוד… ולכן חייבים לחשב גם שינויים בתפוסה, מקורות הכנסה נוספים. לדוגמה: ניצול מסחרי לנכס, ניצול שטחי חנייה, שילוט לכיוון הכביש- פרסום , ועוד…

צעד 2 – הוצאות הקשורות בתפעול הנכס
לאחר שאומדן ההכנסות מהנכס הסתיים , יש לאמוד כיצד ניתן להעריך הוצאות. המטרה היא לקבל תמונה ברורה של ההוצאות הקשורות בנכס הנדל"ן. ולנסות למצוא דרכים לייעל את ההוצאות, או להפחית אותם. בדו"ח רווח / הפסד של הנכס יש לכם את כל ההוצאות שהנכס הוציא במהלך השנה האחרונה. ואתם יכולים לקבל תמונה ברורה, של כמה כסף הוא יוציא מהכיס שלכם בעתיד.

ההוצאות שניתן למצוא בדרך כלל הם:
שיפוצים ותחזוקה- בהתחשב בגילו של הנכס. שירותים – יש לבחון ולוודא את הנתונים עם מספר חברות בתחום. מסים ביטוח – יש לבחון ולוודא את הנתונים עם מספר חברות בתחום. הוצאות בלתי צפויות.

ניהול שוטף של הנכס:
לעיתים משקיעים חושבים שההתעסקות השוטפת תועבר לידי חברה לניהול נכסים, אך אחרי שהם רכשו את הנכס, הם מגלים שהחברה לוקחת מהם הון-תועפות, ושהנכס כבר לא רווחי – החברה לניהול נכסים, גוזלת מהם בעצם את כל המשאבים… יש להיזהר ולוודא את מלוא ההוצאות האפשריות , לפני שהולכים לרכוש את הנכס, למעשה, יש לחשב נתונים אלו בזמן שבוחנים את רווחיות הנכס. כמו כן, יש לתת את הדעת כיצד ניתן לצמצם את ההוצאות, וזאת מבלי לפגוע ברווחיות המבנה.

צעד 3 – קביעת ההכנסה נטו ושיעור ההיוון:
אחרי שישנה תמונה של ההכנסות ושל ההוצאות, צריך לדעת מהי ההכנסה נטו שמקבלים מהנכס, כלומר:  ההכנסות פחות ההוצאות התפעוליות.
כדי לגלות את שוויו האמיתי של הנכס שבו מעוניינים להשקיע יש לחלק את ההכנסה נטו בשיעור ההיוון של נכס נדל"ן מסוים בשוק בו אנו רוצים להשקיע.
איך אנחנו מחשבים את שיעור ההיוון? שיעור ההיוון של הנכס מודדת למעשה, עד כמה מהר ההשקעה תכסה את עצמה.

שיעור ההיוון = הכנסה נטו / מחיר המכירה.

לדוגמה, אם בניין נרכש ב-1,000,000$ והוא מניב 100,000$ הכנסה נטו שנתית, אז:
100,000$ / 1,000,000 = 0.1 = 10%. שיעור ההיוון של הנכס הוא 10%.

צעד 4 – מימון חיצוני (מינוף)

ההכנסה התפעולית המוצגת לעיל אינה כוללת תשלומים לבנקים שסייעו במימון שלהם לרכוש את הנכס.
באם בידי המשקיע לא מצויה היכולת לממן את העלות של הנכס, עליו יהיה לפנות לבנקים כדי לקבל מימון חיצוני בשיעור מסוים שייסע לו ברכישה. מניסיוננו בתחום ניתן לקבל מימון מבנקים וזאת עד כ 80% מעלות רכישת הנכס. יש לציין כי בנכסי נדל"ן מניבים הבנקים מוודאים את הסכמי השכירות של השוכרים בנכס, תקופת השכירות והאיתנות הפיננסים של השוכרים. יחסית קל לקבל מימון חיצוני אם מדובר בנכסים שמאוכלסים על ידי חברות עסקיות הנמנות על הצמרת העולמית בענפים הבאים: בנקאות , ביטוח , מלונאות וכדומה.

אומדן הרווחיות מהנכס לאחר מימון:

ראשית יש לאמוד את העלות הכוללת הנדרשת להשקעה בנכס. עלות זאת כוללת:
1. תשלומים למוכר.
2. שכר טרחה ליועצים.
3. שכר טרחה לעורכי דין ורואי חשבון.
4. מיסים.
5. עמלות וקידום אינטרסים.

לאחר שקיבלנו את העלות הכוללת הנדרשת יש להגדיר את ההון העצמי שאנו מעוניינים להשקיע בנכס. על כל ההפרש יש לקבל מימון חיצוני מבנקים ו\או נותני אשראי.
ככלל אצבע ניתן לומר כי אם התשואה הפנימית מהנכס עולה על עלות המימון שלו – העסקה כדאית. עם זאת יש לבחון מספר נושאים נוספים:
1. סיכון.
2. התשואה שמצפה המשקיע לקבל בנטו על כספו.
3. דרך ההשקעה – יחיד \ חברה.
4. ועוד שיקולים כאלה ואחרים שלא מתבטאים דווקא בשורת הרווח הכלכלי.

דוגמה לעסקת נדל"ן ממונפת בחו"ל:
משקיע בוחן רכישת בניין בעלות כוללת של 1,800,000 יורו. לצורך ההשקעה המשקיע יכול לגייס ממקורותיו העצמיים סך 360,000 יורו המהווים 20% מעלות הנכס.
ראשית המשקיע בודק כאמור את התשואה שהנכס מניב. בעיון מעמיק בהסכמי השכירות עולה כי ההכנסה נטו מהנכס עומדת על 190,000 יורו לשנה כרגע- כלומר 10.5%.
לצורך רכישת הנכס פונה המשקיע לבנק לקבלת מימון חיצוני בסך 1,440,000 יורו (כ 80% מעלותו הכוללת של הנכס). עלות האשראי השנתית הינה 5.5% -כלומר כ 80,000 יורו.
יוצא איפה כי התשואה נטו (לאחר מימון) על הנכס עומדת על 6.1%.
בהתאם למיקומו של הנכס יש לבחון גם את הפוטנציאל לעליית מחירים, שיעור מס בהתאם למדינה, הענקת הטבות ע"י המדינה וכדומה.
מצד שני ישנו סיכון מסוים בכך שמחירי השכירות ירדו, עלות האשראי תעלה, וישנה חשיפה לשינוים בשווי של הנכס.

דוגמה לעסקת נדל"ן ברומניה:

1. רקע עובדתי
א. המשקיע הינו תושב ישראל ולכן חבות המס החלה עליו הינה בישראל.
ב. בינואר 2005 רכש המשקיע יחד עם שותפים קרקע ועליו בניין ברומניה.
ג. הקרקע והבניין נרכשו ע"י חברה רומנית בבעלות המשקיע והשותפים בסך כולל של 500,000 יורו.
ד. הסכום הנ"ל הוזרם לחברה כהלוואת בעלים בהתאם לחלק השותפים בהון החברה.
ה. הנכס מושכר לשוכרים קבועים לטווח ארוך- הכנסות 75,000 יורו לשנה.
ו. עומדת בפני המשקיע הצעה למכור את החברה שבבעלותה הבניין בסך 1,000,000 יורו.
ז. לחילופין עומדת בפניכם הצעה למכור את הנכס שבבעלות החברה בסך 1,000,000 יורו.

2. הסוגיות הנדונות
א. מהו שיעור המס שתתחייב בו החברה הרומנית בעת מכירת הקרקע?
ב. מה המס שתושב ישראלי חייב לשלם בעת מכירת החברה או בעת מכירת הקרקע ולאחר מכן סגירת החברה?  ואיזו השפעה יש לסכום המס שישולם כתוצאה מן העובדה שחלק מן הסכום הינו הלוואת בעלים שתוחזר?
ג. איזו השפעה (אם בכלל) יש לרווח משינוי שערי חליפין?
ד. האם מדובר בהכנסה "הונית" המתחייבת בשיעור מס שונה מ "הכנסה מעסק"?
ה. כיצד תהיה ההתייחסות המיסויית בכל הקשור להוצאות הקשורות במימוש הקרקע?

3. ניתוח חוקים ופסיקה רלוונטית

מבוא:
עד שנת 2003 (ערב הרפורמה) , בסיס החיוב במס בישראל היה טריטוריאלי בבסיסו. כלומר: מס הכנסה הוטל על הכנסה אשר הופקה או נצמחה בישראל, בין אם הופקה על ידי תושב ישראל ובין אם הופקה על ידי תושב חוץ. כמו-כן הוטל מס הכנסה על הכנסה אשר הופקה או נצמחה בחו"ל אך נתקבלה לראשונה בישראל. (רלוונטי בעיקר לגבי הכנסות פסיביות כגון: דיבידנד, ריבית, תמלוגים, שכר דירה וכדומה).
במסגרת הרפורמה אימץ המחוקק בסיס מיסוי פרסונלי. כלומר: תושבי מס ישראלים הפכו להיות חייבים במס על מלוא הכנסותיהן בין אם הופקו או נצמחו בחו"ל וקל וחומר בישראל וזאת ללא כל קשר למקום קבלתן של אותן הכנסות.

חוקים ופסיקה:
עקרונות המיסוי המקומי ברומניה הינם כדלהלן:
1. חברות רומניות כפופות למס אחיד בשיעור של 16%. אותו שיעור מס חל גם על הכנסה מדיבידנד המתקבלת על ידי אותן חברות. על-פי חוקי המס ברומניה חברה רומנית הינה חברה המאוגדת על פי הדין הרומני ו/או חברות המנוהלות מרומניה אף אם נרשמו במקום אחר.
2. חברה תושבת רומניה חייבת במס על כל הכנסתה, ללא קשר למקום הפקתה של הכנסה זו. חברה זרה, לעומת זאת, תתחייב ברומניה במס אך ורק בגין הכנסות שהופקו ברומניה.
3. ישראל ורומניה קשורות ביניהן באמנה למניעת כפל מס. על פי הוראות אמנה זו, חברה רומנית חייבת בניכוי מס במקור בשיעור 15% מדיבידנדים המחולקים לבעלי מניותיה הישראלים שהנם יחידים. חשוב לציין, כי הוראות אמנה זו גוברות על הוראות הפקודה מכוח סעיף 196 לפקודה ! (ראה התייחסות נרחבת לגבי הסעיפים הנדונים באמנה בהמשך).
4. בנוסף, הדיבידנד המתקבל בידי בעלי מניות שהנם יחידים (להבדיל מחברות) מחויב על פי הדין הישראלי בשיעור 25%, אולם זאת תוך זיכוי בגין המס הזר שנוכר במקור ברומניה (מס בשיעור 15% כאמור). יוצא אפוא כי בעלי מניות ישראלים שהנם יחידים, ישלמו בסופו של דבר בגין דיבידנד שחולק להם על ידי חברה רומנית בבעלותם, מס כולל בשיעור 25% (חלקו ברומניה וחלקו כהשלמה – בישראל).
5. במקרה של בעלי מניות שהן חברות ישראליות, יוכלו אותן חברות לבחור לשלם בישראל מס בשיעור 25% על סכום הדיבידנד שהתקבל בידן בפועל או לחלופין, לכלול את מלוא חלקן היחסי בהכנסותיה של החברה הרומנית שחלקה להן את הדיבידנד, בהכנסתן החייבת במס חברות מלא, תוך שהן נהנות מזיכוי הן בגין החלק היחסי של מס החברות ששולם על ידי אותה חברה, ברומניה, וכן בגין המס שנוכה במקור ברומניה מתוך הדיבידנד שחולק להן. נוכח שיעור מס החברות החל כיום בישראל (29% בלבד), עדיפה כמובן, על פי רוב, הבחירה בחלופה זו שכן המס "המשלים" שתידרש החברה הישראלית לשלם בישראל (לאחר הבאתו בחשבון הן של מס החברות שולם ברומניה, בשיעור 16% והן של המס בשיעור 15% שנוכה במקור מהדיבידנד) יהא בשיעור זעום.

עקרונות המיסוי בישראל לחברות זרות הינם כדלהלן:
כפי שצוין לעיל , תושב ישראל ימוסה על מלוא הכנסותיו הן בישראל והן מחוצה לה, בעוד שתושב חוץ ימוסה רק בגין הכנסות ממקור ישראלי.
סעיף 1 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 [להלן – "הפקודה"] מגדיר "יחיד" שהוא "תושב ישראל": "מי שמרכז חייו בישראל".
חברה נשלטת זרה
בהתקיים מספר תנאים, עלולה חברה רומנית הנמצאת בשליטת תושבי ישראל, להיתפס כ"חברה נשלטת זרה" . העיקרון: חיוב בעלי השליטה בישראל במס במקרה ובו רוב הכנסתה של החברה או רוב רווחיה הינם "פאסיביים" – דיבידנד, ריבית, תמלוגים, שכירות ו\או רווח הון ממכירת נכס שלא שימש כעסק.

להלן העקרונות המצטברים הקובעים האם החברה הינה "חברה נשלטת זרה":
החברה היא חברה תושבת חוץ (כלומר, לא התאגדה בישראל ומקום השליטה והניהול שלה הוא מחוץ לישראל).
1. מניותיה או הזכויות הגלומות בה אינן נסחרות בבורסה.

2. רוב הכנסתה בשנת המס היא פסיבית או רוב רווחיה נובעים מהכנסות פסיביות.

3. שיעור המס החל על הרווחים הפסיביים במדינת המושב אינו עולה על 20%.

4. למעלה מ 50% מאמצעי השליטה מוחזקים במישרין או בעקיפין בידי תושבי ישראל או שלתושבי ישראל יש את הזכות למנוע קבלת החלטות ניהוליות מהותיות.

כאשר יש לחברה נשלטת זרה רווחים אף אם אינם שולמו לבעל השליטה- יראו רווחים אלו כדיבידנד רעיוני כאשר ינתן גם זיכוי רעיוני למס שאמור להשתלם בחו"ל. על הדיבידנד הרעיוני יש לשלם מס בישראל.

במועד חלוקת הדיבידנד בפועל בעל השליטה יהיה פטור ממס עד לסכום המס שכבר שילם לגביו מס בישראל בשל הדיבידנד הרעיוני. גם בעת מכירת הזכויות בחברה תינתן לתושב ישראל זיכוי ממס על הדיבידנד הרעיוני ששילם.

איגוד מקרקעין:
על פי ההגדרה ב"חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963" – איגוד מקרקעין הוא "איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין למעט איגוד שהזכויות בו רשומות למסחר בבורסה כהגדרתה בפקודה".
על בסיס הגדרה זו בוחנים את צד הנכסים במאזן של איגוד; ועל פיו – קובעים, אם הוא אכן "איגוד מקרקעין".
עם זאת, "מקרקעין" מוגדרים בחוק כ "קרקע בישראל לרבות בתים, בנינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע" (ההדגשה אינה במקור). ולכן יש לבחון מול פקיד השומה האם חוק מיסוי מקרקעין חל במקרה זה.
במקרה ובו יופעל חוק מיסוי מקרקעין, יחיד יהיה חייב במס על שבח ריאלי כאמור בסעיף 121 לפקודה בשיעור של עד 20%.
רווח הון על פי הדין הפנימי:
בחלק ה' לפקודה, בסעיף 88 בו, מוגדרת "תמורה"; וזו לשונה, בין השאר: "המחיר שיש לצפות לו ממכירת נכס על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון…". ככל שהתמורה עולה על יתרת המחיר המקורי בעת מכירת המניות – נוצר "רווח הון". בענייננו – אנו מניחים, כי בעת המכירה ייוצר רווח הון.

4. התייחסות באמנה למניעת כפל מס בין ישראל לבין רומניה [להלן – "האמנה"]

סעיף 6: הכנסה ממקרקעין

1. הכנסה שמפיק תושב מדינה מתקשרת ממקרקעין (לרבות הכנסה מחקלאות ומייעור) הנמצאים במדינה המתקשרת האחרת ניתן לחייבה במס באותה מדינה אחרת.

2. לעניין אמנה זו למונח "מקרקעין" תהא המשמעות שעל פי דיני המדינה המתקשרת שבה נמצאים המקרקעין הנדונים. בכל מקרה, יכלול המונח נכסים הנלווים אל המקרקעין, משק חי וציוד המשמשים בחקלאות ובייעור, זכויות שעליהן חלות הוראות החוק הכללי בעניין מקרקעין, זכות להנאת השימוש במקרקעין וזכויות לתשלומים משתנים או קבועים כתמורה בעד ניצול מרבצי מחצבים, מקורות ואוצרות טבע אחרים, או בעד הזכות לנצלם; אוניות, סירות, כלי-טיס, רכבות וכלי רכב המשמשים להובלה יבשתית – לא ייראו כמקרקעין.

3. הוראות ס"ק 1 יחולו על הכנסה המופקת משימוש ישיר במקרקעין, מהשכרתם או משימוש בהם בכל דרך אחרת.

4. הוראות ס"ק 1 ו-3 יחולו גם על הכנסה ממקרקעין של מיזם ועל הכנסה ממקרקעין המשמשים לביצוע שירותים אישיים בידי עצמאי.

סעיף 10: דיבידנדים
1. דיבידנדים שמשלמת חברה שהיא תושבת מדינה מתקשרת לתושב המדינה המתקשרת האחרת, ניתן לחייבם במס באותה מדינה אחרת.

2. אף על פי כן, ניתן לחייב במס את הדיבידנדים גם במדינה המתקשרת שבה נמצא מקום מושב החברה המשלמת, ולפי דיני אותה מדינה. אולם מקום שהמקבל הוא בעל הזכות שביושר לדיבידנדים, לא יעלה המס שיוטל על 15 אחוזים מן הסכום ברוטו של הדיבידנדים.
סעיף-קטן זה אין בו כדי לשנות את חיוב החברה במס לגבי הרווחים שמהם משתלמים הדיבידנדים.

3. המונח "דיבידנדים" בסעיף זה פירושו הכנסה ממניות, ממניות הנאה או מזכויות הנאה, ממניות במכרות, ממניות יסוד או מזכויות אחרות, אשר אינן תביעות חוב המשתתפות ברווחים, וכן הכנסה מזכויות אחרות בחברה הכפופות לאותו דין לענין מסים כהכנסה ממניות לפי חוקי המס של המדינה שבה נמצא מושבה של החברה המחלקת.

4. הוראות ס"ק 1 ו-2 לא יחולו, אם בעל הזכות שביושר לדיבידנדים, בהיותו תושב מדינה מתקשרת, מחזיק במדינה המתקשרת האחרת שבה נמצא מקום מושבה של החברה משלמת הדיבידנדים, מוסד קבע או בסיס קבוע הנמצא שם, וזכות ההחזקה שבזיקה אליה משתלמים הדיבידנדים קשורה באופן מעשי באותו מוסד קבע או בסיס קבוע. במקרה כזה יחולו הוראות סעיף 7 או סעיף 14, הכל לפי העניין.

5. מקום שחברה שהיא תושבת מדינה מתקשרת מפיקה רווחים או הכנסה מהמדינה המתקשרת האחרת, לא תטיל מדינה אחרת זו מס על הדיבידנדים המשתלמים בידי החברה אלא ככל שאותם דיבידנדים משתלמים לתושב של אותה מדינה אחרת או ככל שזכות ההחזקה שבזיקה אליה משתלמים הדיבידנדים קשורה בצורה מעשית למוסד קבע או לבסיס קבוע הנמצא באותה מדינה אחרת, ולא תחייב את רווחיה הבלתי מחולקים של החברה במס על רווחים בלתי מחולקים, ואפילו אם הדיבידנדים המשתלמים או הרווחים הבלתי מחולקים מורכבים, כולם או מקצתם, מרווחים או מהכנסה שמקורם במדינה האחרת כאמור.

סעיף 11: ריבית

1. ריבית שמקורה במדינה מתקשרת והמשתלמת לתושב המדינה המתקשרת האחרת, ניתן לחייבה במס באותה מדינה מתקשרת אחרת.

2. אף על פי כן, ניתן לחייב ריבית כזו במס במדינה המתקשרת שבה מקורה ובהתאם לחוקי אותה מדינה, אולם, מקום שהמקבל הוא בעל הזכות שביושר לריבית, לא יעלה המס המוטל כך על עשרה אחוזים מסכום הריבית ברוטו.

3. על אף הוראות ס"ק 2, כל ריבית כמאוזכר בס"ק 1, ניתן לחייבה במס גם במדינה המתקשרת שבה היא נצמחת, בהתאם לחוקי אותה מדינה, אך אם המקבל הוא בעל הזכות שביושר, המס המוטל לא יעלה על 5 אחוזים מהסכום ברוטו של הריבית, אם הריבית האמורה משתלמת:

א. בקשר למכירה באשראי של ציוד תעשייתי, מסחרי או תעשייתי כלשהו;
ב.  בקשר למכירה באשראי של סחורה כלשהי ע"י מיזם אחד למיזם אחר; או
ג. על כל הלוואה מכל סוג שהעניק בנק.

4. על אף האמור בס"ק 2, ריבית שמקורה במדינה מתקשרת המשתלמת לתושב המדינה המתקשרת האחרת, ניתן לחייבה במס רק באותה מדינה אחרת אם הריבית שולמה לגבי:

א. שטר חוב, איגרת חוב או חוב דומה אחר של ממשלת המדינה המתקשרת הנזכרת ראשונה; או
ב. הלוואה שניתנה, מומנה, נערבה או בוטחה או אשראי שניתן, מומן, נערב או בוטח על ידי

i. לגבי רומניה, הבנק הלאומי של רומניה;
ii. לגבי ישראל, בנק ישראל.

5. המונח "ריבית" בסעיף זה פירושו הכנסה מתביעות חוב מכל סוג, בין שהיו מובטחות במשכנתא ובין שאינן מובטחות כן, בין שהן נושאות זכות להשתתף ברווחי החייב ובין שאינן נושאות זכות זו, ובמיוחד הכנסה מבטוחות ממשלתיות והכנסה משטרי חוב או מאיגרות חוב, לרבות פרמיות ופרסים הקשורים בבטוחות, שטרי חוב או איגרות חוב אלה, וכל הכנסה אחרת שלפי דיני המסים של המדינה שבה נמצא מקור ההכנסה דינה כדין הכנסה מכספים שניתנו בהלוואה. לא יראו קנסות בשל איחור בתשלום כריבית לעניין סעיף זה.

6. הוראות ס"ק 1 ו-2 לא יחולו, אם בעל הזכות שביושר לריבית, בהיותו תושב מדינה מתקשרת, מנהל עסקים במדינה המתקשרת האחרת שבה נמצא מקור הריבית באמצעות מוסד קבע הנמצא שם, או מבצע כעצמאי באותה מדינה אחרת שירותים אישיים, מבסיס קבוע הממוקם באותה מדינה, ותביעת החוב שבזיקה אליה משתלמת הריבית קשורה בצורה מעשית באותו מוסד קבע או בסיס קבוע. במקרה כזה יחולו הוראות סעיף 7 או סעיף 14, הכל לפי הענין.

7. יראו ריבית כנובעת במדינה מתקשרת כאשר המשלם הוא אותה מדינה עצמה או תושב של אותה מדינה. אף על פי כן, מקום שיש למשלם הריבית – בין אם הוא תושב מדינה מתקשרת ובין אם לאו – מוסד קבע או בסיס קבוע באחת המדינות אשר בקשר אליהן נוצרה ההתחייבות בשלה משתלמת הריבית, ומוסד קבע או בסיס קבוע זה נושאים בנטל הריבית, יראו את הריבית כנובעת במדינה שבה נמצאים מוסד הקבע או הבסיס הקבוע.

8. מקום שמפני יחסים מיוחדים בין המשלם לבין בעל הזכות שביושר, או בין שניהם לבין אדם אחר, עולה סכום הריבית, בשים לב אל תביעת החוב שעליה הוא שולם, על הסכום שהמשלם והמקבל היו מסכימים עליו אילולא יחסים אלה, יחולו הוראות סעיף זה רק על הסכום הנזכר לאחרונה. במקרה כזה יישאר החלק העודף של התשלומים נתון למס בהתאם לדיניה של כל אחת מהמדינות המתקשרות, בהתחשב בשאר הוראותיה של אמנה זו.

סעיף 13: רווחי הון

1. רווחים מהעברת מקרקעין כהגדרתם בס"ק 2 לסעיף 6, ניתן להטיל עליהם מס במדינה המתקשרת שבה נמצאים המקרקעין.

2. רווחים מהעברת מטלטלין המהווים חלק מנכסי העסק של מוסד קבע אשר יש למיזם של מדינה מתקשרת במדינה המתקשרת האחרת, או מהעברת מטלטלין הקשורים לבסיס קבוע העומד לרשותו של תושב מדינה מתקשרת במדינה המתקשרת האחרת לשם ביצוע ושירותים אישיים כעצמאי, לרבות רווחים כאמור מהעברת אותו מוסד קבע (לבדו או יחד עם כל מוסד הקבע) או אותו בסיס קבוע כאמור, ניתן לחייבם במס באותה מדינה אחרת.

3. רווחים מהעברת אוניות, סירות, כלי טיס, רכבות או כלי רכב המשמשים להובלה יבשתית המופעלים בתעבורה בין לאומית, והעברת מטלטלין השייכים להפעלתם של כלי תובלה כאלה, ניתן לחייבם במס רק במדינה המתקשרת שבה נמצא מקום הניהול הממשי והמרכזי של המיזם.

4. רווחים מהעברת מניות מהון החברה בחברה שנכסיה מורכבים במישרין או בעקיפין בעיקר ממקרקעין הנמצאים במדינה מתקשרת, ניתן לחייבם במס באותה מדינה.

5. רווחים מהעברת כל נכס, זולת זה המוזכר בס"ק 1, 2, 3 ו-4, ניתן לחייבם במס רק במדינה המתקשרת שבה נמצא מקום מושב המעביר.

לסיכום

1. שיעור המס שתתחייב בו החברה הרומנית בעת מכירת הקרקע עומד על 16%- סכום זה ישולם על ידי החברה הרומנית ברומניה.

2. כבכל עסקה, יש להפחית מן הרווח שנוצר בעקבות המכירה את העלויות הקשורות בביצוע העסקה. כגון: ריבית בגין הלוואות בעלים \ בנקים, הוצאות עריכת חוזים, תיווך ותשלומים נוספים .

3. מכירת המניות של החברה הרומנית הנמצאות בבעלותך – פטורות ממס ברומניה.

4. על פי סעיף 91 א' לפקודת מס הכנסה: יחיד יהיה חייב במס על רווח הון ריאלי כאמור בסעיף 121, בשיעור שלא יעלה על 20% ויראו את רווח ההון כשלב הגבוה ביותר בסולם הכנסתו החייבת. על אף האמור לעיל במכירת נייר ערך בחברה שבה המוכר הוא בעל מניות מהותי ( 10% ויותר) במועד המכירה או ב 12 החודשים שקדמו למכירה , המוכר יחוייב במס שלא יעלה על 25%. (הנ"ל מתייחס למקרה ובו לא מדובר ב"חברה נשלטת זרה", ובמקרה ובו לא חל חוק מיסוי מקרקעין ) .

5. במקרה ובו מדובר ב"חברה נשלטת זרה", רווחי החברה הזרה נחשבים כדיבידנד רעיוני (אף אם הם אינם שולמו לבעל השליטה) ועל הדיבידנד הנ"ל יש לשלם מס של 25% (כמובן שיינתן גם זיכוי רעיוני למס שאמור להשתלם בחו"ל) . במועד חלוקת הדיבידנד בפועל בעל השליטה יהיה פטור ממס עד לסכום המס שכבר שילם לגביו מס בישראל בשל הדיבידנד הרעיוני. גם בעת מכירת הזכויות בחברה תינתן לתושב ישראל זיכוי ממס על הדיבידנד הרעיוני ששילם.

6. ובמקרה ובו חל חוק מיסוי מקרקעין (אע"פ שישנה בעייתיות כאמור להתאמת המקרה להגדרת "מקרקעין")    מס רווח ההון החל על יחידים החל מ 1.1.2007 הינו 20%.

7. אמנת המס מאפשרת כמובן להזדכות על המס ששולם בחו"ל.

8. במקרה ובו יבחרו המשקיעים לחלק את רווחי החברה כדיבידנד לבעלי מניותיה, הניכוי במקור בגין הדיבידנד הנ"ל שתשלם החברה הרומנית עומד על 15%. בעלי המניות המקבלים את הדיבידנד יצטרכו להשלים בישראל 25% מס.

9. לגבי החזר הלוואת הבעלים: סכום הריבית והפרשי ההצמדה על הלוואת הבעלים יוכר כהוצאה בחברה הרומנית. הכנסה זו (הריבית הריאלית) תחוייב במס בישראל בהתאם לשיעור המס השולי של המשקיע בארץ וזאת מאחר והינו "בעל מניות מהותי" בחברה הזרה. סכום הקרן הריאלי (צמוד מטבע) , שיוחזר אינו אמור להיות מחויב במס כלשהוא.

10. בכל מקרה אנו ממליצים על פנייה לרשויות המס לפרה-רולינג ( Pre-Roling) , כדי לקבל את עמדתו הסופית של  פקיד השומה לנושא. להערכתנו שיעור המס הסופי יעמוד על 20%-25% במקרה הנ"ל.

מאמרים נוספים בתחום

אתה מוזמן ליצור קשר עם אחד מרואי החשבון שלנו היום.

לקבלת פרטים נוספים או לקביעת פגישת ייעוץ חייגו 077-7386666