קרן להשקעות במקרקעין (R.E.I.T) בישראל, 2015

קרנות נאמנות להשקעות במקרקעין (להלן, REIT), המוכרות בעולם כ-REIT (Real Estate Investment Trust), עוסקות בעיקר בהשקעה בנדל”ן מניב. קרן REIT הינה תאגיד שמחזיק ומנהל נדל”ן מניב, קרי, בנייני משרדים, מרכזים מסחריים, קניונים, מלונות, מחסנים, דירות מגורים להשכרה, וכו'. הכרה של שלטונות המס בקרנות נדל”ן כ- REIT מקנה להן פטור ממס חברות על חלק ההכנסה החייבת שחולק כדיבידנד למשקיעים.

הלכה ולמעשה, מעמדן המיסוי המיוחד ניתן להן בתנאי שהן מחזיקות בנכסי נדל”ן מניב ועוסקים בחלוקה שוטפת של הרווחים למשקיעים. קרנות REIT מתחלקות לשני סוגים עיקריים. הראשון,  עוסקות במימון פיננסי בתחום הנדל”ן, קרי, רכישת תיקי הלוואות (משכנתאות) מבנקים או חברות ביטוח כשהבטוחה להלוואה הינה הנדל”ן. הסוג הנפוץ השני הוא של קרנות REIT שנסחרות בבורסה ובכך הן מאפשרות לציבור הרחב להשתתף בפרויקטים גדולים של נדל”ן מניב, בעלויות עסקה נמוכות ותוך פיזור הסיכון שבתיק ההשקעות.

כעקרון, קרן להשקעה בנדל”ן היא כלי להשקעה של משקיעים קטנים יחסית בפרוייקטים גדולים של נדל”ן, ובעיקר נדל”ן מניב כקניונים, בנייני משרדים, חניונים, דירות מגורים להשכרה (בפועל כיום אין השקעה) ועוד. תכליתה של קרן REIT היא להקים מכשיר בעל משאבים ניכרים להשקעה בפרויקטים גדולים ולניהול השקעות, אך שצורך ההשקעה בו יהיה דומה להשקעה ישירה בנכס על ידי משקיע פרטי. צורה זו לא רק נותנת אפשרות למשקיע קטן יחסית להשתתף בפרוייקטים גדולים אלא גם מגינה עליו על ידי הקטנת הסיכון מעצם היותו מושקע בפרויקטים רבים.

קרנות הREIT- הומצאו בשנת 1960 על ידי הקונגרס האמריקאי ומאז המצאתן הוקמו קרנות רבות בארצות הברית ובמדינות רבות בעולם. בארצות הברית רשומות למסחר כיום 204 קרנות כאלה (נכון ליום 31.12.14), בעלות נכסים של כ-719 מיליארד דולר. בישראל הוקמו מאז שנת 2005 בה חוקק תיקון 147 לפקודת מס הכנסה שתי קרנות בלבד, ועלות הנכסים של שתיהן מסתכמת בכארבעה מיליארד ש"ח. בעלי המניות העיקריים בקרנות הקיימות הם חברות ביטוח, גופים מוסדיים וקרנות פנסיה.

תכלית החוק הקיים:
ב-10 לאוגוסט 2005 נכנס לתוקף חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס’ 147), התשס”ה – 2005 המסדיר את סוגיית “קרן להשקעות במקרקעין” (REIT), המוכרת יותר כ”קרן להשקעות בנדל”ן”. ב"פרק שני 1: קרן להשקעות במקרקעין" מסדיר המחוקק את פעולתן של קרנות REIT.

התקנות תוקנו בעקבות הצלחת קרנות השקעה בנדל”ן בארצות הברית. חקיקה דומה נעשתה בארצות רבות אחרות ובכללן יפן, דרום-קוריאה, מקסיקו, גרמניה, צרפת, אוסטרליה, סינגפור, איחוד האמירויות, בלגיה, בריטניה, קנדה ולאחרונה גם ברזיל.

היתרונות הגלומים בהשקעה בקרנות REIT:

1. מתן הזדמנויות למשקיעים ובעיקר המשקיעים הקטנים לגוון את תיק ההשקעות שלהם, לפזר סיכון תוך הקטנת הסיכון העסקי והשתתפות בפרוייקטים גדולים של נדל”ן מניב תוך צמצום עלויות העסקה.
2. מתן אפשרות למשקיע הקטן להשקיע בנדל”ן באמצעות קרן נדל”ן ולהתחייב במס כאילו השקיע ישירות בנדל”ן עצמו, תוך מיסוי ההשקעה כהשקעה ישירה.
3. גיוון מקורות המימון, תוך עידוד מימון ישיר לשוק הנדל”ן לעומת מימון בנקאי לענף הנדל”ן והקטנת היקף האשראי בענף זה.
4. פוטנציאל הרווח שמגיע אל המשקיעים ישירות גדול מאוד ביחס להשקעה במניות, משום שהחוק מחייב את קרנות הREIT- לחלק כדיבידנד 90% מרווחיהן. זאת בניגוד להשקעה במניות רגילות, בהן לרוב לא מתבצעת חלוקת דיבידנד סדירה ואחוזי החלוקה הינם נמוכים באופן משמעותי.

מבנה המיסוי:
היתרון העיקרי של הREIT-, כאמור, הוא יתרון מיסויי. יחיד המשקיע בנדל”ן באמצעות חברה, נדרש לתשלום מס גבוה מזה המוטל על יחיד אשר משקיע ישירות בנכס (בעיקר בנוגע למיסוי השבח/ רווח הון). חברה רגילה המשקיעה בנדל”ן חייבת במסים החלים על חברה (מס על הכנסה מעסק, ועל רווח הון/שבח). מס נוסף חל על הדיבידנדים שהחברה מחלקת לבעלי המניות וכן מס רווחי הון על מכירת מניות המשקיעים בחברה. באופן כללי נהנית ההשקעה בקרנות הREIT- משכבת מס אחת לעומת שתי שכבות מס הקיימות כיום למשקיעים בחברות נדל”ן. שהרי, במצב הנוכחי משלמים המשקיעים מס פעמיים: פעם אחת למשל כשהחברה משלמת מס שבח על עסקאותיה ופעם שנייה מס בגובה של 25% בעת שהיא מחלקת דיבידנד למשקיעים. קרן להשקעה בנדל”ן פטורה ממס, והחיוב במס מועבר ישירות למשקיעים בה על פי מצבם המשפטי (אישי או תאגיד), ולפי סוג ההכנסה (הכנסה מעסק, רווח הון או שבח). כך נוצרת שקיפות והמיסוי על המשקיע הבודד דומה למצב בו הוא היה משקיע ישירות בנכסי הקרן, אילו היה יכול.

תנאים לקיום הגדרת קרן REIT על פי החוק הקיים:
החוק קובע מספר תנאים להכרה בקרן השקעה בנדל"ן. סעיף 64א3 (א)(1) (בכותרת: קרן להשקעות במקרקעין) קובע, בין השאר, כי REIT נדרשת להיות חברה שהתאגדה בישראל והשליטה על עסקיה וניהולם מופעלים בישראל. כמו כן, תנאי מקדמי נוסף לפעולת קרן REIT הינו כי מניותיה נרשמו למסחר בבורסה בישראל בתוך 12 חודשים מיום התאגדותה והן נסחרות בה. להלן פירוט התנאים כפי שהם מופיעים בחוק:

1. על הקרן לעמוד בתנאים המפורטים בסעיף זה בשני תאריכי חתך – 30 ביוני ו-31 בדצמבר בכל שנת מס.
2. שווי נכסי קרן ה-REIT שהם מקרקעין מניבים ונכסי הנפקה ותמורה, לא פחת מ-75% משווי כלל נכסי.
3. שווי נכסי קרן ה-REIT אף לא יפחת מסכום של 200 מיליון שקלים חדשים.
4. שווי נכסיה של קרן ה-REIT שהם מקרקעין מניבים בישראל צריך לא לפחות מ-75% משווים של כלל נכסיה שהם מקרקעין מניבים.
5. שיעור מינוף מקסימאלי שעל פיו סכום ההלוואות שנטלה הקרן, לרבות בדרך של הנפקת איגרות חוב או שטרי הון, לא יעלה על סכום השווה ל-60% משווי נכסיה שהם מקרקעין מניבים, בתוספת 20% משווי נכסיה האחרים.
6. חלוקה של לפחות 90% מרווחי קרן ה-REIT למשקיעים.
7. כפיפות לעקרון פיזור משקיעים לפיו ההחזקה ב-50% או יותר מאמצעי השליטה בה, יהיה בידי יותר מחמישה בעלי מניות.
8. עוד נקבע בחוק בסעיף 64א4 לחוק כי אי עמידה בתנאים דנן, תוך יצירת הכנסות חריגות תחויב במס בשיעור של 60%.

תזכיר חוק חדש הנוגע לקרנות ה-REIT

כאמור, בישראל הוקמו מאז תיקון 147 לפקודת מס הכנסה שתי קרנות בלבד – "ריט 1" בשנת 2006 ו"סלע קפיטל" בשנת 2008. הסיבה העיקרית לכך נובעת מהמגבלות המובנות בתיקון 147, זאת בעקבות התנאים הנוקשים שהוגדרו בתיקון וגרמו לרתיעה של משקיעים ויזמים בישראל מתחום קרנות הREIT-. כך, לא מימש החוק בפועל את ייעדו בצורה מספקת כפי שהוצג מלכתחילה, דהיינו סירוב משקי הבית בקנייה לא ישירה של נדל"ן, ויזמים שנטלו את הרעיון והנפיקו אותו לציבור.

כיום ישנה הצעת חוק חדשה בנושא שמטרתה להקל את הפעלת החוק ולעודד הקמת קרנות REIT נוספות. כחלק מהצעת החוק החדשה יוכל מייסד הקרן להעביר נכסים שבבעלותו לקרן תמורת קבלת מניות בה ולדחות את תשלום מס השבח על הנכסים שהועברו עד למועד מימוש המניות שהונפקו לו או מימוש הנכסים שהועברו לקרן, ובכך יוסר אחד החסמים המרכזיים שמנע מיזמים להנפיק נכסים מניבים שבידיהם באמצעות קרן REIT בשל אירוע המס בעת העברת הנכסים אל הקרן.

בנוסף, המדינה בוחנת שכלול של רעיון קרנות ה-REIT על מנת שיתאימו למימון פרויקטים ארוכי טווח בתחום הדיור להשכרה ואפיקי השקעה נוספים, ואף הגדרת קרן REIT מסוג חדש – "קרן השכרה למגורים". זהו שינוי מהותי מהחוק הקיים משנת 2005 כיוון שבמצב הנוכחי ניתן להקים קרן REIT אך ורק עבור נדל"ן מניב. שינוי זה יאפשר מימון מכיוון חדש עבור מתחמי דיור להשכרה לטווח הקצר מארבע שנים. יוזמה זו מקבלת גיבוי ועידוד מגורמים רשמיים רבים במדינה וביניהם רשות המסים, רשות ני"ע, והמועצה הלאומית לכלכלה, אגף החשב הכללי ומשרד המשפטים. עבור קרנות מסוג זה מוצע בתזכיר החוק כי תקופת הרישום למסחר תוארך ל-36 חודשים בשל מורכבות ההקמה של הקרן ובשל הרצון לעודד הקמת קרנות מסוג זה.

שינוי משמעותי נוסף מתייחס לשיעור המס החל על בעלי המניות בקרנות REIT הפועלות בתחום הדיור להשכרה. במטרה לשפר את הכדאיות הכלכלית להקמת הקרנות, נקבע כי הרווחים מהשכרת מקרקעין מניבים לצרכי דיור להשכרה ורווח ההון ממימוש מקרקעין אלה יהיו חייבים במס בשיעור של 20% בלבד.

ברגע שיכנסו לתוקף השינויים הנ"ל באופן רשמי, תיפתח דלת להשקעות בקרנות הREIT- באופן מסיבי, ולעניות דעתנו, אפיק ההשקעה הרווחי ביותר של הקרנות יהיה בדיור להשכרה לטווח ארוך בזכות העידוד מצד המדינה בהשקעות מסוג זה.

נכתב על ידי: מיכאל לולקו – מחלקת ביקורת