מיסוי השקעות - רואה חשבון | מיסוי בינלאומי | דב ויינשטיין ושות'

מיסוי השקעות בנכסים בארה"ב – קו מנחה למשקיע הישראלי

השקעה בנכס נדל"ן בארה"ב צפויה ליצור שני סוגי הכנסות: הכנסות משכירות והכנסות מרווח הון בעת מכירת הנכס.משקיע ישראלי, אשר נמצא בבעלותו נכס נדל"ן מניב בארה"ב, יכול לבחור באפשרויות שונות להתמסות על הכנסתו שם.

מיסוי הכנסות שכירות בארה"ב

במרבית המקרים, ניתן לבחור בין שתי דרכים להתמסות על ההכנסות בארה"ב.

1. הדרך הראשונה שהיא ברירת המחדל, היא לשלם 30% מהתקבולים משכירות באמצעות ניכוי מס במקור, ללא אפשרות לקיזוז הוצאות ולכן היא לא כדאית מבחינה כלכלית.

2. דרך השנייה, היא להתמסות על ההכנסות מדמי שכירות כאילו מדובר בהכנסה מעסק ובמקרה זה, המשקיע יוכל לנכות את ההוצאות שהוציא בייצור ההכנסה, אולם, יש להגיש דוחות מס שנתיים לרשויות המס בארה"ב.

קיזוז ההוצאות כוללות כל הוצאה שהוצאה במטרה לייצר ההכנסה משכירות וכן פחת על הנכס והוצאות עקיפות כגון הוצאות נסיעה לארה"ב לביקור בנכס. חשוב מאוד לשמור את כל הקבלות כדי שאפשר יהיה להציגן במקרה של ביקורת של רשויות המיסוי בארה"ב.

בבחירה בדרך המיסוי השנייה, המשקיע יוכל להחליט כיצד הוא מעוניין להחזיק בנכס, (במישרין או באמצעות חברה כמפורט מטה).

החזקה במישרין או באמצעות גוף שקוף לצרכי מס – LLC

כאשר המשקיע הישראלי מחזיק ישירות בנכס או באמצעות גוף שקוף לצרכי המיסוי האמריקאי, כמו שותפות או ) LLC Limited Liability Corporation – ראה הסבר בהרחבה במאמר נפרד באתר), הכנסות השכירות תמוסנה בהתאם לשעורי המס הרגילים החלים על יחיד המפורט בטבלה 1.

שעורי המס השולי החלים על יחידים בארה"ב הינו כדלהלן: (טבלה 1)

שעור המס החל:	על הכנסות שנתיות שבין: $
10%	0-18,150
15%	18,151-73,800
25%	73,801-148,850
28%	148,851-226,850
33%	226,851-405,100
35%	405,101-457,600
39.6%	457,600 ומעלה

החזקה באמצעות חברה

כאשר המשקיע הישראלי מחזיק בנכס באמצעות חברה זרה (כגון: חברה ישראלית), הכנסות השכירות תמוסנה בהתאם לשעורי המס הרגילים החלים על חברות בארה"ב כמפורט בטבלה2.

שעורי המס השולי החלים על חברות בארה"ב הינו כדלהלן: (טבלה 2)

שעור המס החל	על הכנסות שבין: $
15%	0-50,000
25%	50,001-75,000
34%	75,001-100,000
39%	100,001-335,000
34%	335,001-10,000,000
35%	10,000,001-15,000,000
38%	15,000,001-18,333,333
35%	18,333,333 ומעלה

מיסוי הכנסות בגין מכירת נכסים בארה"ב (רווח הון)

מיסוי ההכנסות בגין מכירת נכסים בארה"ב, תלויה בשלושה גורמים:

סיווג ההכנסה, כהכנסה פרותית או הכנסה שהיא רווח הון.
החזקת הנכס הנמכר, כשהמשקיע מחזיק בו באמצעות חברה או באופן ישיר, לרבות באמצעות LLC או שותפות.
משך ההחזקה של הנכס הנמכר.

סיווג ההכנסה כפירותית או הונית

כאשר ההכנסות בגין מכירת נכס בארה"ב מוגדרת כהכנסה פרותית הוא ימוסה בהתאם למס החברות בארה"ב. ההכנסה תמוסה כרווח הון בעיקר כאשר המשקיע החזיק בנכס שלא לצורך מכירה ללקוחות במהלך עסקו הרגיל.

יש לציין, כי משקיע המעוניין שהכנסותיו בגין מכירת נדל"ן יסווגו כרווחי הון חייב לתכנן את צעדיו בקפידה. טעויות הנובעות מחוסר תשומת לב יכולות להביא להפיכת רווח, שבנסיבות אחרות היה מסווג כרווח הון, להכנסה פירותית.

לדוגמא, כאשר מחליטים להחזיק בנכסים באמצעות חברת LLC, אין לציין בדיווחים לרשויות המס כי עסקה העיקרי של ה-LLC, הינו מכירת נכסי נדל"ן. וכן יש לציין כי מטרות החברה הינן: רכישה, בעלות, החזקה, ניהול והפעלה של הנכס.

יש להדגיש, כי בכל מקרה כדאי לתבוע את הוצאות הפחת במהלך שנות ההחזקה בנכס, מאחר וגילום הפחת מתבצע בכל מקרה בין אם הפחת נתבע כהוצאה ובין אם לא.

בנדל"ן בארה"ב הפחת נתבע בשיטת הקו הישר לפי 27.5 שנה. יש כמובן לנטרל את מרכיב הקרקע שלגביו אין פחת.

היבטים נוספים שלא הרחבנו עליהם בשלב זה:

מס פדראלי.
שחלוף נכסים.

המיסוי בישראל

בכל מקרה, תושב ישראל שמחזיק נכסים בחו"ל, המרוויח או מפסיד מעסקאות בנדל"ן בארה"ב, כולל הכנסות משכר דירה והכנסות הוניות, חייב בדיווח בישראל וכן במס בגין הכנסות אלו.

על פי האמנה בין ישראל לבין ארה"ב, סכומי המס ששולמו בארה"ב יוקטנו ממיסי ההכנסה אותם חייב תושב ישראל בישראל.

כך לעיתים קרובות מדובר בדיווח בלבד ללא תוספת מס.

יש להתייחס לביטוח לאומי בנפרד שהיא סוגיה בפני עצמה בארה"ב, עליה יש לדון בנפרד.

מידע נוסף בתחום

אתה מוזמן ליצור קשר עם אחד מרואי החשבון שלנו היום.

לקבלת פרטים נוספים או לקביעת פגישת ייעוץ חייגו 077-7386666