שינויים בחקיקה לקרנות ריט (REIT) בעקבות תיקון מס' 222 לפקודת מס הכנסה
תיקון 222 שנכנס בעת האחרונה לתוקף הביא רוחות של שינוי בנוגע ליחס הרשויות לקרנות REIT (קרנות השקעה במקרקעין) והוסיף מושג חדש בפקודת מס הכנסה – קרנות השקעה במקרקעין לצרכי דיור להשכרה. במאמר זה נפרט את השינויים העיקריים שהביא תיקון 222 ביחס לקרנות הריט (סעיפים 64א2 עד 64א11) ונציג את השפעתם על השוק הישראלי.
רקע
בשנת 2005 נכנס לתוקף תיקון 147 לפקודת מס הכנסה. תיקון זה נתן התייחסות לראשונה למעמד מיסויי מיוחד לקרנות השקעה במקרקעין (REIT – Real Estate Investment Trust) אך נגע בעיקר בנדל"ן עסקי מניב וכלל מגבלות רבות על קרנות הריט. התיקון נחל כישלון יחסי ולמרות הציפיות קמו שתי קרנות בלבד בישראל – "ריט 1" בשנת 2006 ו"סלע קפיטל" בשנת 2008. המשקיעים העיקריים בשתי הקרנות הללו הינם גופים מוסדיים כגון קרנות פנסיה.
עם העמקת משבר הדיור בישראל והעובדה שקמו רק שתי קרנות, הוחלט להקים ועדה בין משרדית שכללה בין היתר נציגים מרשות המסים, רשות ניירות ערך ומשרד האוצר. במסגרת ועדה זו עלה הרעיון להשתמש בקרנות הריט כפתרון אפשרי למשבר הדיור, וכך, במסגרת תיקון 222 לפקודת מס הכנסה, הוכנסו שינויים לגבי קרנות הריט והוצג מושג חדש והוא "קרן השקעה במקרקעין לצרכי דיור להשכרה". קרן חדשה זו מקבלת הקלות משמעותיות במטרה למשוך יזמים להגדיל את ההיצע בשוק הדיור להשכרה בשאיפה לפתור את המשבר הקשה בשוק הדיור להשכרה.
קרן השקעות במקרקעין לצרכי דיור להשכרה
תיקון 222 נוגע לראשונה במספר הגדרות, כאשר עיקר החידושים הינם בתחום המקרקעין לצרכי דיור להשכרה. להלן ההגדרות העיקריות שנכנסו לתוקף במסגרת תיקון 222 בנוגע לדיור להשכרה:
החברה הממשלתית לדיור להשכרה בע"מ – חברת "דירה להשכיר" הינה חברה שהוקמה בשנת 2013 מכוח החלטת הממשלה מס' 770, ואחראית בין היתר על תכנון וביצוע פרויקטים בתחום הדיור. החברה הוסמכה להיות אחד משלושת הגופים הבלעדיים להגשת תכניות לוועדה למתחמים מועדפים לדיור שמטרותיה הן הגדלה מהירה של היצע הדיור ויצירת היצע של יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך.
מקרקעין לצרכי דיור להשכרה – מקרקעין שבתקופה ממועד רכישתם ועד הפיכתם למקרקעין מניבים או עד תום חמש שנים מיום רכישתם (חריגים – אזור הנגב והגליל), לפי המוקדם, ובלבד שנרכשו על ידי קרן להשקעות במקרקעין בתקופה הקובעת ומתקיים לגביהם אחד או יותר מהבאים:
1. המקרקעין נרכשו במסגרת מכרז שפורסם על ידי המדינה או על ידי החברה הממשלתית לדיור להשכרה ולפי תנאיו לפחות מחצית מיחידות הדיור שייבנו במקרקעין וישמשו להשכרה למגורים בלבד לתקופה של לפחות 15 שנים.
2. חלה על המקרקעין תכנית להשכרה למגורים שאושרה לפני תום התקופה הקובעת.
3. המקרקעין שווקו על ידי החברה הממשלתית לדיור להשכרה למטרת השכרה למגורים בלבד ל-15 שנים לפחות ומטרה זו הובטחה באמצעות הסכם שנחתם עם החברה הרוכשת (הקרן).
4. נרכשו על ידי הקרן 20 יחידות דיור למגורים לפחות במתחם רציף, או שנבנו 20 יחידות דיור לפחות עד תום חמש שנים מיום רכישת המקרקעין, זאת בכפוף לאישור של החברה הממשלתית לדיור להשכרה כי היחידות ישמשו להשכרה למגורים ל-20 שנים לפחות.
שינויים בחקיקה בנוגע לקרנות REIT
תיקון 222 הכניס שינויים משמעותיים לא רק באמצעות מושגים חדשים, אלא גם על ידי שינוי ההוראות הקיימות בחוק. כעת נסקור את השינויים הללו ואת השפעותיהם על פעילות קרנות הריט.
השינוי המשמעותי ביותר נוגע להגדרת קרן השקעות במקרקעין. על פי תיקון 222, קרן להשקעות במקרקעין תוגדר כחברה שבה התקיימו התנאים הבאים (סעיף 64א3):
1. התאגדה בישראל והשליטה על עסקיה וניהולם מופעלים בישראל.
2. מניותיה נרשמו למסחר בישראל בתוך 24 חודשים (בעבר 12) מיום התאגדותה. בסעיף זה מתווספת גם הגדרה נוספת לגבי קרן השקעות במקרקעין לדיור להשכרה – במידה ובתום 36 חודשים מיום התאגדותה, שווי נכסיה שהם מקרקעין לצרכי דיור להשכרה לא פחת מ-30% משווי כלל נכסיה, תקופת הרישום למסחר בישראל תהיה 36 חודשים. ממועד הרישום למסחר מניותיה ייסחרו בבורסה בישראל.
3. ממועד התאגדותה ועד מועד הרישום למסחר בבורסה לא היו לחברה נכסים, פעילות, הכנסות, הוצאות, הפסדים או התחייבויות, למעט פעילות הקשורה ישירות לפעילותה כקרן השקעות במקרקעין.
4. לא חלו לגבי העברת נכס אליה הוראות חלק ה2 (שינוי מבנה ומיזוג) או הוראות סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין (פטור מותנה למכירות מסוימות לאיגודים).
5. בכל 30.6 ו-31.12 החל ממועד התאגדותה ועד מועד הרישום למסחר יתקיימו התנאים הבאים במצטבר:
א. שווי נכסיה שהם מקרקעין מניבים, מקרקעין לצרכי דיור להשכרה, אגרות חוב, ניירות ערך סחירים, מלוות מדינה, פיקדונות, מזומנים ולקוחות (לפי כללי חשבונאות מקובלים), מהווים לפחות 95% מכלל נכסי החברה.
ב. שווי נכסיה שהם מקרקעין מניבים ומקרקעין לצרכי דיור להשכרה מהווים לפחות 75% מנכסי החברה.
6. בכל 30.6 ו-31.12 החל ממועד הרישום למסחר יתקיימו התנאים הבאים במצטבר בנוסף לתנאים שהוזכרו קודם לכן:
א. שווי נכסי החברה שהם מקרקעין מניבים ומקרקעין לצרכי דיור להשכרה מהווים לפחות 75% מכלל נכסי החברה ולפחות 200 מיליון ₪.
ב. סכום ההלוואות שנטלה החברה לא יעלה על 60% משווי נכסי החברה שהם מקרקעין מניבים שאינם מקרקעין לצרכי דיור להשכרה, בתוספת 80% מנכסי החברה המהווים מקרקעין לצרכי דיור להשכרה, ובתוספת 20% משווי נכסיה האחרים.
7. החוק קובע שלושה מועדים בנוגע לאחוזי ההחזקה בחברה – לאחר 3 שנים ממועד הרישום למסחר, לאחר 5 שנים ממועד הרישום ולאחר 8 שנים ממועד הרישום. במועד הראשון (3 שנים) קובע הסעיף כי לא יהיו פחות מחמישה בעלי מניות המחזיקים 70% ומעלה מאמצעי השליטה בחברה. במועד השני (5 שנים) קובע הסעיף כי לא יהיו פחות מחמישה בעלי מניות המחזיקים ב-50% ומעלה מאמצעי השליטה בחברה ושבעל מניות אחד לא יחזיק ביותר מ-30% מאמצעי השליטה בה. במועד השלישי (8 שנים) לא יהיה בעל מניות אחד המחזיק 20% ומעלה מאמצעי השליטה בחברה.
הכנסות מקרן השקעות במקרקעין (סעיף 64א4) – גם כאן ישנו חידוש בעקבות תיקון 222 הנוגע למקרקעין להשכרה למגורים. ככלל החוק קובע כי לצורך חישוב המס תיחשב ההכנסה החייבת של קרן ריט שהועברה לבעלי המניות (דיבידנד) כהכנסתם החייבת של בעלי המניות עצמם. התיקון מוסיף כי הכנסה חייבת ממקרקעין לצרכי דיור להשכרה תחויב במס של 20% ולא בשיעורי המס האינדיבידואליים. בנוסף קובע הסעיף כי הכנסה חייבת ממכירת מקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה על פי הגדרת סעיף 64א2 תחויב במס על פי סעיף 126 (מס חברות).
תיקון חשוב נוסף שנכנס לתוקף במסגרת תיקון 222 עוסק בנושא המס על רווחי הון על העברת מקרקעין ומס רכישה מופחת לקרנות ריט בעת היווסדן (סעיף 64א7): בסעיף זה מוצגת לראשונה הגדרת "העברת מקרקעין". על פי הגדרה זו העברת מקרקעין לחברה שהפכה לאחר מכן לקרן ריט בתמורה להקצאת מניות בחברה, זאת בהתקיימות מספר תנאים כגון:
א. ההעברה בוצעה לפני רישום החברה למסחר.
ב. כל הזכויות במקרקעין הועברו לחברה במסגרת ההעברה.
ג. היחס בין שווי השוק של המניות המוקצות לבין שווי השוק של כלל הזכויות בחברה מיד לאחר ההקצאה הוא כשווי השוק של המקרקעין שעבורם הוקצו המניות.
למעשה, תיקון זה קובע כי ניתן להעביר מקרקעין לקרן ריט תמורת הקצאת מניות פרטית טרם רישום החברה למסחר בבורסה. דבר זה מאפשר לחברה לצבור נכסים במהירות וללא הון עצמי ראשוני גדול.
הסעיף קובע כי העברת מקרקעין תחויב במס רכישה בגובה 0.5% משווי המקרקעין שהועבר. במידה וניתנה בעד המקרקעין תמורה נוספת שלא במניות העולה על 50% מכלל התמורה, תשלם החברה מס רכישה בשיעור 0.5% משווי המקרקעין שבשלהם הוקצו המניות ובנוסף מס רכישה על פי חוק מיסוי מקרקעין בגין החלק שעבורו ניתנה התמורה הנוספת שלא במניות.
סעיף 64א7א מתייחס למס רכישה מופחת עבור מקרקעין לצרכי דיור להשכרה שלא לתקופה קצרה. הסעיף קובע כי החברה תחויב רק במס רכישה בסך 0.5% משווי המקרקעין האמורים (כלומר ללא המגבלה הקשורה לתמורה הנוספת), זאת כמובן בהתקיימות התנאים בסעיף 64א3.
השפעות השינויים על שוק הנדל"ן בכלל ושוק הדיור בפרט
כאשר נכנס לתוקף תיקון 147 לפקודת מס הכנסה בשנת 2005 והציג לראשונה את קרנות הריט למשק הישראלי, המטרה הייתה לאפשר לאנשים עם חסכונות להשקיע בנדל"ן בצורה עקיפה. קרנות הריט היו אמורות לאפשר לעקרת בית עם סכום כסף לא גדול לרכוש זכויות בנדל"ן וליהנות מהתשואה באופן ישיר. בפועל, בגלל רגולציה קשה מצד המדינה, דבר זה לא התאפשר ואף התברר כלא כדאי, ומי שתפס את עיקר ההשקעה בקרנות הריט היו הגופים המוסדיים. עם כניסתו של תיקון 222 וההקלות הרגולטוריות שהוא מציג, ניתן לקוות כי המטרה המקורית מאחורי קרנות הריט תתממש ואנשים פרטיים יתחילו להשקיע בקרנות הריט.
כאמור, השינויים שהוצגו במסגרת תיקון 222 לפקודת מס הכנסה צפויים להשפיע רבות על שוק הנדל"ן בישראל ועל שוק הדיור להשכרה בפרט. בעקבות ההקלות על הגדרת קרן ריט (לדוגמה הגדלת התקופה שבין הקמת החברה לרישומה למסחר לשנתיים), צפוי כי יוקמו קרנות חדשות שיעזרו בפיתוח שוק הנדל"ן בישראל.
השינוי המשמעותי יותר צפוי להתרחש בשוק הדיור להשכרה. כיום שוק זה מורכב בעיקר ממשכירים פרטיים והיצע הדירות להשכרה הוא כמעט קשיח לחלוטין. בעקבות ההקלות הרבות שמציג תיקון 222 במסגרת הדיור להשכרה, תתאפשר כניסת שחקנים חדשים לשוק זה שתפתח אותו לתחרות ובסופו של דבר נוכל לראות גידול בהיצע הדירות ושיפור באיכות הדירות, שכן מדובר בעיקר בפרויקטים חדשים. שינויים אלה אמורים גם לספק יציבות לשוק, שכן, כפי שמגדיר סעיף 64א3, כדי להיכנס להגדרת קרן השקעות במקרקעין לדיור להשכרה על המקרקעין להיות משוריין למטרת דיור להשכרה ל-15 שנים לפחות.
נכתב על ידי: מיכאל לולקו – מחלקת ביקורת
